业主不交物业费被限制用电梯，物业公司称“物业费含电梯能耗费” 住建局曾责令整改

日前，红星新闻记者接到来自河北迁安市天洋城小区业主反映，该小区物业存在(cúnzài)以(yǐ)电梯(diàntī)卡限制未交费(jiāofèi)业主使用电梯的情况。一名住(zhù)户告诉红星新闻记者，该小区每栋楼有两部电梯，物业公司将其中一部从地库上楼的电梯装上(zhuāngshàng)梯控，需要刷卡才能使用；另一部电梯自由使用。没有交物业费的业主不能使用电梯卡。就这个情况，业主今年(jīnnián)1月向迁安市住房和城乡建设局反映过，住建局向物业发出了责令整改(zhěnggǎi)通知书，可是到现在仍然有一部电梯需交物业费刷卡才能使用，这给业主生活带来极大不便。 ▲创意配图 据图虫(túchóng)创意 6月14日(rì)，该小区物业公司负责人告诉红星新闻记者，物业费包含了电梯(diàntī)维修费和能耗费，这样是为了保护电梯，降低(jiàngdī)损耗。现在每栋楼两部电梯，一部是缴费业主可以使用(shǐyòng)的电梯，一部是所有都可以使用的电梯。 迁安市住房和城乡建设局物业管理(wùyèguǎnlǐ)(wùyèguǎnlǐ)中心一名工作人员表示，之前发出的责令整改通知是用的市场监管部门的规定（《河北省消费者权益保护条例》），物业管理部门没有这方面规定能够针对物业公司的做法进行(jìnxíng)管理。此后住建局也在(zài)督促业委会进一步协商拿出方案(fāngàn)。难题是，如果取消梯控会有缴费业主认为损害了他们的利益，让工作陷入两难(liǎngnán)。 不交物业费，物业公司限制电梯(diàntī)使用 天洋城小区一名业主(yèzhǔ)告诉红星新闻记者，该小区有24栋高度在18层到34层的(de)住宅楼，总共6000余户居民。因为一些业主对物业公司不(bù)满意不交物业费。每栋楼有两部电梯(diàntī)(diàntī)。物业公司在一部电梯里装了梯控，给缴过物业费的业主发电梯卡，刷卡才能使用。需要刷卡的电梯是从地库直通楼上的，另一部电梯是从一楼上楼。如果没有(méiyǒu)电梯卡，车停在地库，就要先爬楼到一楼，再上电梯。 另一名业主(yèzhǔ)告诉红星新闻记者，天洋城小区的前任物业公司在2021年就给电梯装过梯控，当时不交物业费两部电梯都不能用，引发了居民强烈不满。新一任物业公司2021年至今开始管理该(gāi)小区，也陆续在加装、启动梯控。2022年3月(yuè)业主就向住建局反映过，随后又多次(duōcì)反映。今年(jīnnián)1月，迁安市住建局向物业公司发出了责令(zélìng)整改通知书。 红星新闻记者获取的这份责令整改通知书显示，福建大名城物业管理有限公司迁安市分公司涉嫌存在(cúnzài)对服务管理的天洋城小区限制(xiànzhì)业主使用电梯等消费者(xiāofèizhě)行使物权权利的行为，违反《河北省消费者权益保护条例》第三十二条第二款的规定。根据(gēnjù)《河北省消费者权益保护条例》第六十七条的规定，责令立即停止违法行为(wéifǎxíngwéi)；于2025年01月9日前(rìqián)改正。此外，取消限制业主使用电梯的行为。 ▲今年1月，迁安市住建局向物业公司发出责令整改通知书(tōngzhīshū) 但是5个月过去，小区电梯(diàntī)依然没有取消梯控。 6月14日，该小区物业公司负责人告诉红星新闻记者，在当地，许多(xǔduō)小区都装有梯控，都是交了物业费才能(cáinéng)享受电梯使用，物业费包含了电梯维修费和(hé)能耗费，这样是为了(wèile)保护(bǎohù)电梯，降低损耗。现在每栋楼两部电梯，一部是缴费业主可以(kěyǐ)使用的(de)电梯，一部是都可以使用的电梯。向住建局投诉的是没有交物业费的业主。该小区的物业费含卫生费、电梯费、消防、照明、二次供水、用电、维修。“他们不交费还想使用电梯，这钱谁出？” 物业无权用梯控等逼迫业主(yèzhǔ)交费 记者梳理发现，多地都曾出现类似的物业费捆绑电梯使用的情况，住建(zhùjiàn)部门的公开(gōngkāi)答复都是这样的做法不合法。 连云港市海州区人民法院曾发布一起案例。某小区物业管理公司在(zài)提供物业服务过程中，将缴纳物业费与电梯门禁卡绑定(bǎngdìng)，业主在缴纳物业费后也仅能到达自己所居住的(de)楼层(lóucéng)。业主陈某诉至本院，要求某物业管理公司立即停止将物业费用和(hé)电梯卡进行绑定的行为，停止电梯按键(ànjiàn)的楼层限制的行为，一次性支付精神损害赔偿金2000元(yuán)并(bìng)公开赔礼道歉。最终，法院判决：某物业管理公司立即停止物业费用和电梯卡绑定的行为，停止电梯按键的楼层限制行为；驳回原告陈某的其他诉讼请求。 案例中显示(xiǎnshì)，法官解释是，根据(gēnjù)民法典规定，业主(yèzhǔ)对(duì)其建筑物专有部分享有占有、使用、收益(shōuyì)和(hé)处分的权利。根据民法典第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。门禁电梯是房屋（住宅）的一部分(yībùfèn)，所有权归业主所有，而非物业公司(wùyègōngsī)，物业公司无权设置使用障碍，限制业主使用电梯自由出入。物业公司和业主之间是服务关系，如果业主不能按时按约交纳物业费，物业公司可以通过法律途径解决，但其无权利用门禁、梯控等措施逼迫业主交费。 催收物业费与电梯使用权不能挂钩(guàgōu) 对此，浙江铁券律师事务所高级合伙人张永辉律师表示，物业费(wùyèfèi)属于服务合同债权，电梯使用权属于物权，二者法律(fǎlǜ)性质不同(bùtóng)，物业无权以限制(xiànzhì)物权实现债权，即使部分业主欠费，物业也应通过诉讼等合法途径追缴，而非“捆绑”公共服务(gōnggòngfúwù)。电梯属于建筑物共有部分，业主依法享有共有和共同管理的权利。物业公司未经法定程序擅自加装梯控或将其与物业费绑定，构成对业主物权的侵害。民法典第944条明文禁止物业以停水、停电等方式催缴物业费，法院判例明确将“限制电梯使用”纳入此类(cǐlèi)禁止行为。在(zài)一些(yīxiē)地方，有地方立法支持(zhīchí)处罚。如《哈尔滨市电梯安全管理条例》规定，物业因此限制乘梯的，可处(kěchù)1万元至5万元罚款。 张永辉还表示，加装梯控属于改建共有设施，必须经业主共同决议，需由专有部分面积及(jí)业主人数“双三分之二”参与表决，且参与表决者中“双过半(guòbàn)”同意。未经程序即违法，物业(wùyè)单方安装的梯控，业主可起诉要求拆除(chāichú)。 河南泽槿律师事务所主任付建认为，民法典明确规定物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费，限制电梯使用同理不可取(kěqǔ)。所以，催收物业费与(yǔ)电梯使用权不能挂钩，物业应通过合法途径如催告、诉讼或仲裁来催收。业主(yèzhǔ)可向当地房管部门投诉，投诉不成(bùchéng)则可推动成立(chénglì)业主委员会，加强业主与物业谈判的筹码。物业拆除梯控、恢复电梯正常使用，若因限制使用遭受损失(sǔnshī)，业主还可主张赔偿。 红星(hóngxīng)新闻首席记者 吴阳 编辑(biānjí) 郭庄 责编 魏孔明 （下载红星新闻，报料(bàoliào)有奖！）